O que esperar do mercado imobiliário em 2013?

Porém, antes de qualquer análise futura, é preciso entender como o mercado se comportou no decorrer deste ano. Em 2012 notamos um movimento diferente do registrado nos anos anteriores. Vimos uma desaceleração do mercado imobiliário quando presenciamos um maior empenho para redução do estoque das construtoras e incorporadoras e, com isso, uma diminuição no número de lançamentos.

Desaceleração ou bolha imobiliária?

E se você sentiu um calafrio só de ler a palavra “desaceleração” e logo pensou em bolha imobiliária, não se espante, você não é único a ter essa impressão. Contudo, a análise que faço é de que esse foi um comportamento necessário para o mercado e que, acima de tudo, demonstra um amadurecimento do setor.

Veja bem, viemos de um crescimento acelerado, onde praticamente todo lançamento era vendido em tempo recorde. Isso porque o aumento da oferta de crédito, a estabilização da economia, o aumento do poder de compra da população, aliados a programas de incentivo do Governo e ao elevado déficit habitacional brasileiro, serviram como a combinação perfeita para a alavancagem do setor imobiliário.

Entretanto, o que registramos em 2012 foi uma redução desta “euforia” do setor imobiliário. Neste ano, a quantidade de lançamentos de novos empreendimentos diminuiu consideravelmente. As empresas empenharam-se em entregar o que haviam prometido e em reduzir o seu estoque.

Isso significa que o segmento está perdendo força?  Não vejo assim.
Percebo que o mercado caminha para um crescimento sustentado por uma visão planejada. E essa desaceleração é um prova disso.

E quando faço esta análise, sempre surge o seguinte questionamento: “mesmo diante deste cenário, o preço do imóvel não para de subir. Isto seria um indicativo para a bolha?”. Avalio que não, pois o estopim para a tão temida bolha envolveu três fatores primordiais: a oferta deliberada do crédito sem uma análise crítica, a supervalorização do imóvel e a alta inadimplência das pessoas que não conseguiam arcar com as dívidas do financiamento imobiliário.

Política de crédito como segurança para o mercado

No Brasil, entretanto, temos uma política de concessão de crédito rigorosa, justamente para oferecer mais segurança para o mercado. Além disso, o que vemos no nosso país, na realidade, é uma atualização dos valores dos imóveis que durante muito tempo estiveram estagnados. Aliás, é importante destacar que os preços praticados em nosso país tendem a um equilíbrio com uma valorização mais moderada.

Mercado imobiliário internacional

Muitas vezes, temos a impressão de que o nosso imóvel está muito acima do desejado, quando comparamos aos preços praticados em outros países, a exemplo dos Estados Unidos. Contudo, esta análise é um pouco equivocada, pois não é simplesmente o nosso valor que está alto, mas o preço praticado por lá que está muito abaixo do mercado.

Perceba, os norte-americanos ainda tentam se recuperar da crise de 2008. Por lá, as taxas de desemprego ainda são muito altas, logo, o mercado não se sustentaria se o valor do imóvel estivesse em seus parâmetros normais. O que se registra, na realidade, é uma subvalorização do imóvel.

Sendo assim, os fatores da economia local influenciam diretamente no mercado imobiliário. E não é sem motivos que para 2013 a previsão é de um cenário de mudanças positivas para o setor de imóveis no Brasil.

E os incentivos do Governo?

O Governo já sinalizou a inserção de pacotes de incentivo para o segmento, como o aumento no limite do FGTS para a compra do imóvel, a baixa nos juros, novos investimentos no programa Minha Casa Minha Vida e ainda há a expectativa da isenção de alguns encargos e impostos para movimentar ainda mais o setor.

Desse modo, vejo um mercado em 2013 com o retorno dos lançamentos, com preços mais equilibrados e reajustes mais conscientes. Além disso, perceberemos também um maior planejamento do setor com uma forte tendência de renovação nas formas de projetar um empreendimento, por exemplo, com a oferta de imóveis mais customizados, de acordo com o perfil de cada região e com as necessidades do cliente, o que será um facilitador na hora da comercialização.

Quem ganha com isso no final das contas?

E assim, o maior beneficiado dessa reorganização do mercado será o próprio consumidor. E com o cliente satisfeito, o setor também se fortalece. Portanto, os profissionais da área devem estar atentos e preparados para poder aproveitar estas oportunidades, interpretando estas tendências e expectativas e as transformando em potenciais negócios.

Esta é a hora certa para começar os estudos e análises do mercado a fim de realizar um planejamento para aproveitar melhor o novo ano que logo se iniciará.

Por: Guilherme Machado

Guilherme Machado: Consultor, Coach e Palestrante. Expertise no desenvolvimento de equipes comerciais com foco em resultado

Fonte: www.guilhermemachado.com  

Corretor de imóveis: você sabe quais são seus direitos e deveres?

É importante entender o que diz a legislação para evitar contratempos entre as partes envolvidas durante atransação imobiliária.

O Código Civil brasileiro traz alguns artigos que explicam quais os direitos e deveres de um corretor de imóveis na transação imobiliária. Willian Cruz, do depto de comunicação da POW Internet, atenta que os cursos preparatórios devem conter em sua grade curricular uma disciplina destinada ao estudo do direito e da legislação. Mas alguns dos artigos são de conhecimento indispensável do corretor de imóveis. 

Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios. Deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance a cerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência.

Com base neste artigo, Cruz explica que se o corretor vender um imóvel e não avisar anteriormente sobre qualquer possível problema, ele pode arcar com as conseqüências na Justiça. “O profissional vende um imóvel, e uma semana depois uma enchente alaga o local, por exemplo. Se for comprovado que o corretor omitiu a informação para facilitar a venda, ele será penalizado”, afirma.

Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.

O especialista dá o exemplo de um caso em que o corretor fechou um valor da comissão com o proprietário, porém, o acordo foi apenas de boca, no contrato não consta nada sobre o pagamento. “Nesses casos, se for terminar no tribunal, a Justiça vai seguir o valor padrão do mercado, que atualmente gira em torno de 6% do valor do imóvel”, explica.

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

“Na prática, o comprador fechou o negócio com o proprietário, mas uma semana depois se arrependeu por qualquer motivo. Nesses casos, o corretor imobiliário tem o direito de receber a comissão”.

Fonte: Redação Redimob 

Justiça condena casal a indenizar corretora de imóveis

Juiz titular da 5ª Vara Cível, Timóteo Yagura, condenou casal a pagar R$ 10 mil a título de comissão a corretora de imóveis e a desembolsar 20% desse valor para arcar com custas processuais. Ainda é possível recorrer da decisão em segunda instância.

Consta na sentença do magistrado que a corretora foi contratada pelos réus Jesus Lopes Júnior e Adriana Teresinha Vieira Lopes, em abril de 2010, para a venda de imóvel na cidade. Para isso foi firmado um termo de autorização que lhe concedia 5% do valor da venda como comissão. O termo tinha prazo de validade de 90 dias, sendo renovável por igual período se nenhuma das partes se manifestasse contrariamente.

Segundo a decisão, a corretora mostrou o imóvel para uma cliente, em maio do mesmo ano, e dias depois foi informada pela ré sobre o desinteresse em manter os serviços da profissional. Porém, a corretora descobriu que o desinteresse se justificava pelo fato de que o casal havia vendido o imóvel pelo valor de R$ 200 mil justamente à cliente para a qual a profissional havia mostrado. Em sua defesa, os réus afirmaram não conhecer a corretora e que a negociação se deu diretamente entre compradores e vendedores, sem intermediação de terceiros. Como não houve conciliação judicial, o magistrado passou a analisar o caso.

O Termo de Autorização foi anexado aos autos do processo com data de 11 de abril de 2010, sendo que a cliente visitou o imóvel no dia 20 de maio, e em 21 de junho foi lavrada a venda oficial do imóvel. Ou seja, apenas 20 dias depois da assinatura do termo e, portanto, dentro do prazo. “Trocando em miúdos, está provado à sociedade que o negócio se concretizou a partir da intermediação da corretora, contratada pelos vendedores, aproximando com êxito as partes, embora tenha sido colocada de lado, na ânsia de burlar o pagamento contratado, de 5%”, revela o juiz Timóteo Yagura.

Por: Thassiana Macedo 

Fonte: Jornal da Manhã 

Momento é favorável para a compra da casa própria, afirmam especialistas

Taxas e preços menores são alguns dos atrativos para quem está procurando por um imóvel

É um bom momento para comprar a casa própria aproveitando os financiamentos com juros mais baixos. Além disso, segundo especialistas, os preços dos imóveis estão estáveis e, em alguns, bairros até menores. Para completar, construtoras e imobiliárias oferecem vantagens para fechamento de bom negócio.

 Assim como a Caixa Econômica Federal e o Banco do Brasil baixaram os juros do financiamento habitacional, o setor privado também mexeu nas taxas e reduziu os valores cobrados. No Santander, por exemplo, ela pode chegar a 8,8% ao ano mais TR (Taxa Referencial). O prazo de pagamento foi alterado, de 30 para 35 anos.

“A queda da taxa de juros é importante para o mercado imobiliário, pois oferece melhores condições para a compra da casa própria. Com o financiamento mais acessível e o crescimento da economia, a demanda do mercado imobiliário continuará aquecida. É uma redução significativa e que aponta tendência, já seguida por outros bancos”, diz Rubem Vasconcelos, presidente da Patrimóvel e vice-presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi-RJ).

Segundo o diretor de Negócios Imobiliários do Santander, José Roberto Machado, quanto mais relacionamento com a instituição, melhores condições o correntista terá de conseguir taxa menor. O cliente conta com toda a assessoria especializada durante o financiamento.

“As condições são favoráveis. O déficit habitacional é grande. O alongamento de prazos, queda da taxa de juros e aumento da renda da população vão manter a procura”, acredita Machado.

Medidas são consideradas positivas por construtoras

Os construtores apoiam as medidas adotadas para reduzir ainda mais as taxas de juros dos financiamentos da compra da casa própria. “A iniciativa é positiva. Apesar de o nosso sistema financeiro ser bastante rígido quanto à liberação deste tipo de crédito, o aumento da escala de empréstimos é que será no futuro o grande resultado dos bancos”, diz Carlos Eduardo Penna, diretor da Efer.

Para o diretor do Grupo CPS Bruno Vaz, a competitividade entre os bancos é sempre vantajosa para todos os envolvidos no negócio. Hoje as empresas conseguem atingir um nicho de mercado maior em função das facilidades na concessão de credito.

“Havia clientes que com o prazo de 30 anos não conseguiam financiar um imóvel e, hoje, com a ampliação para 35 anos, este mesmo cliente já se adequa ao perfil deste imóvel”, lembra Vaz.

Bom relacionamento com o banco também define taxas

Os bancos passaram a levar em consideração ainda mais o relacionamento que o cliente mantém com a instituição financeira. A estratégia está presente no Itaú, Santander, Banco do Brasil e Caixa Econômica Federal. Os clientes que optam por ter conta salário com o banco, por exemplo, também são beneficiados com melhores condições.

A parceria da Brasil Brokers com o HSBC garante ainda mais vantagens para quem vai comprar um imóvel ofertado pelas 26 imobiliárias do grupo espalhadas pelo País. Segundo o diretor da empresa Josué Madeira, os juros são ainda mais competitivos e os prazos para assinatura do contrato menores.

“Os nossos clientes contam com uma estrutura exclusiva para a concessão do financiamento imobiliário. O contrato poderá ser assinado no local que o cliente preferir evitando a ida em uma das agências do banco”, explica Josué Madeira.

Confira as condições de financiamento

A Caixa Econômica Federal oferece juros de 7,8% a 8,85% ao ano mais TR (Taxa Referencial). O percentual varia de acordo com o relacionamento que o correntista possui com a instituição. As taxas valem para imóveis de até R$ 500 mil. O prazo de pagamento chega a 35 anos.

No Banco do Brasil, os percentuais variam de 7,9% a 8,9% ao ano mais TR, além do relacionamento que o correntista tem com o banco. O prazo de pagamento máximo é de 30 anos, conforme o percentual de financiamento, que pode chegar a 80% do valor do imóvel.

O Bradesco trabalha com juros entre 8,9% e 10,5% ao ano mais TR, conforme o valor do imóvel no SFH, ou seja, avaliados em até R$500 mil.

Por Cristiane Campos

Fonte: O Dia 

Quem paga o IPTU: o locador ou o locatário? O proprietário pode deixar essa despesa por conta do inquilino?

• 
  Como o IPTU se refere à "propriedade", é lógico que seja pago pelo "dono", contudo, o valor pago à prefeitura pode ser cobrado do inquilino se esta obrigação estiver expressa no contrato

Este é um daqueles casos em que saber o que significa a sigla dá a pista da resposta: IPTU significa Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana. Como esse imposto se refere à "propriedade", é lógico que seja pago pelo "dono" e é exatamente isso o que dizem a Constituição Federal e o Código Tributário Nacional.

Fixada essa certeza, vem a segunda dúvida: o valor pago à prefeitura pode ser cobrado do inquilino? Pode. A autorização para isso está na Lei das Locações. Menciono as várias legislações, exatamente, para deixar claro que existem dois relacionamentos bem diferentes.

O primeiro, de natureza tributária, é a relação entre o proprietário e a prefeitura, que cobra o imposto (há quem diga que, se fosse bom, chamaria "voluntário") pela simples circunstância de ele ser dono do imóvel urbano (se o imóvel fosse rural, o imposto seria o ITR -Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural- e o credor seria a União).

A segunda relação, de natureza civil, existe entre o proprietário e o seu inquilino, sem qualquer participação da prefeitura. Mas, para que o inquilino pague o IPTU, isso deve estar claramente previsto em um contrato. Insisto: locatário somente deve pagar o IPTU se esta obrigação estiver expressa no contrato de locação.

Ou seja, se nada constar do contrato (ou, ainda, se o contrato for verbal e, portanto, não existe nenhuma previsão registrada), o proprietário pagará normalmente o imposto, não podendo cobrar o valor do locatário.

Contudo, mesmo que a obrigação de o locatário pagar o valor do imposto conste do contrato, o locador deve tomar o cuidado de ele mesmo pagar para a prefeitura (quitar o carnê) e, em seguida, cobrar do locatário. Para isso, basta inserir o valor no "aviso de cobrança".

A razão dessa cautela é apenas uma: se, embora obrigado pelo contrato, o locatário não pagar o IPTU, quem sofrerá a execução judicial (fatalmente promovida pela prefeitura) será o proprietário, que findará gastando tempo e dinheiro para liquidar esse problema.

Finalmente, se o locatário não fizer o pagamento, o locador poderá promover uma "ação de despejo por falta de pagamento" e, de duas uma: ou o locatário finalmente pagará o valor devido, ou ocorrerá o despejo.

Jaques Bushatsky é advogado e membro do Conselho Jurídico do Secovi-SP (Sindicato da Habitação).

Decoração com fotos

Uma dúvida bem frequente: podemos colocar porta-retratos na sala? 

Se sim, com quais tipos de fotos? Quantos? Em quais lugares? Quer saber o que o Sig Bergamin, o Guilherem Torres e outros experts pensam sobre o assunto? 

A Ana Montenegro foi atrás e compartilhou as respostas AQUI no site da Casa Vogue. Particularmente, gosto bastante de fotos espalhadas nas casas, mas tenho um certo cuidado com o seguinte: as costas dos porta-retratos. Nunca coloco a peça em mesas de centro ou aparadores que não fiquem encostados a parede. Imagina só você chegar em uma casa, sentar-se ao sofá e ficar olhando para um porta-retratos de costas para você, não parece que esta sendo preterido? Loucura minha? Não sei não... Também acho interessante os arranjos de fotos nas paredes. Aqui vão algumas composições interessantes.

Fonte: Blog Casa de Valentina

Negociação entre inquilino e proprietário veio para ficar. Mas especialistas alertam que é preciso estabelecer limites

Apesar da forte alta no valor dos alugueis, com reajustes chegando a 100% (ou mais, até), a flexibilidade para negociação entre inquilinos e proprietários parece que veio para ficar. É que, de acordo com especialistas, mesmo com a especulação imobiliária, os donos dos imóveis estão mais dispostos a discutir cordialmente valores, evitando a saída do locatário. Ou seja, faça frio ou faça sol, estamos longe de precisar copiar o modelo de Paris, onde é preciso que haja uma lei de proteção contra o despejo de inquilinos no inverno, para que não fiquem nas ruas e morram de frio.

Tudo bem que o IGP-M continua acelerado - entre maio de 2010 e junho de 2011, o índice registrou alta de 8,6%. O FipeZap, indicador que aponta a variação de preços dos alugueis, também está em alta - em junho, subiu 2,3% no Rio. Mas o advogado Armando Micelli especializado na área, garante que o inquilino carioca não vai congelar por falta de um teto nesse inverno. Tanto é que as renovações de contrato estão mais frequentes.

“Mesmo com as altas do índice que reajusta o aluguel e o mercado aquecido, os proprietários estão buscando manter o bom inquilino. O número de ações de despejo, inclusive, foi reduzida”, explica

O perfil do ocupante do imóvel está diretamente relacionado com a aplicação do índice de aluguel no momento da renovação, dizem os especialistas. Se houver uma boa relação entre as partes, muitas vezes o valor nem chega a ser reajustado - poucos querem correr o risco de colocar um novo inquilino, que pode ser mau pagador ou não cuidar do imóvel adequadamente.

Negociação nem sempre beneficia o inquilino - Mas nem tudo são flores durante a negociação. Há casos em que até as taxas gordas de condomínio e de IPTU, que deveriam ser pagas pelos proprietários, são repassadas por contrato. Este é o caso da economista Tânia Mello. Ano passado, ela assinou contrato de locação de umapartamento em Laranjeiras, que a obrigava a se comprometer até com problemas estruturais do prédio.

“Há uma infiltração no meu apartamento que está orçado em mais de R$ 5 mil. Já consultei um advogado, pois sei que a cláusula é abusiva. Mas pago um valor abaixo do que está sendo praticado pelo mercado, por isso continuo no imóvel”, pondera.

Quirino explica que durante a negociação é possível que o inquilino se comprometa com pequenos reparos. Mas tudo tem um limite, como em toda e qualquer relação. O comprometimento do inquilino com problemas estruturais do prédio, na visão dele, já é abusivo.

Fonte: O Globo